Қазақстандықтар неге жаңа құрылыстан гөрі дайын пәтерге көбірек қарай бастады?

Қазақстандықтардың тұрғын үй таңдауы соңғы жылдары баяу өзгеріп келеді. Бұрын көп адам үшін жаңа үйден пәтер алу үлкен арман саналатын. Жаңа кіреберіс, жаңа лифт, заманауи жоспар, таза аула, жаңа инженерлік желі – мұның бәрі сатып алушыны қызықтыратын, деп хабарлайды Sn.kz ақпарат порталы.

Бірақ қазір нарықтағы жағдай күрделенді. Баға өсті, ипотека ауырлады, жөндеу қымбаттады, жаңа аудандардағы инфрақұрылым мәселесі жиі айтыла бастады. Осы кезде көп отбасы жаңа құрылыстағы пәтерден гөрі қолданыстағы, дайын баспанаға көбірек назар аудара бастады.

Бұл өзгерісті бір ғана «ескі үй арзан» деген сөзбен түсіндіру дұрыс емес. Қолданыстағы пәтерді таңдау көбіне баға, уақыт, тәуекел және күнделікті өмір ыңғайына байланысты. Әсіресе баласы бар отбасы үшін пәтердің қай қабатта екені ғана емес, мектеп, балабақша, емхана, аялдама, дүкен, аула, көлік кептелісі де маңызды. Жаңа тұрғын үй кешені әдемі көрінуі мүмкін, бірақ айналасында әлеуметтік инфрақұрылым толық қалыптаспаса, отбасы бірнеше жыл бойы қолайсыздық көруі ықтимал. Ал қолданыстағы ауданда бұл мәселелердің көбі бұрыннан шешілген.

Баға айырмасы да сатып алушы мінезіне әсер етіп отыр. Halyk Finance талдауына қарағанда, 2026 жылғы мамырда жаңа тұрғын үйдің шаршы метрі жылдық есепте 14,5 пайызға қымбаттаған. Астанада өсім 18,2 пайыз, Алматыда 15,8 пайыз, Ақтөбеде 19,5 пайыз болған. Ал қолданыстағы тұрғын үй нарығында жылдық өсім 10,8 пайыз деңгейінде қалыптасты. Бұл да аз өсім емес. Бірақ жаңа құрылыспен салыстырғанда баяуырақ. Сатып алушы үшін айырма өте маңызды. Себебі пәтер бағасы ондаған миллион теңгемен өлшенгенде, бірнеше пайыздың өзі бастапқы жарнаға немесе жөндеу шығынына тең болуы мүмкін.

Жаңа құрылыстың қымбаттауына бірнеше фактор әсер етті. Құрылыс материалдарының, импорттық жабдықтың, жұмыс күшінің, жер мен инженерлік желілердің құны өсіп отыр. Құрылыс компаниялары үшін қаржыландыру да арзан емес. Банктік несие қымбат болса, құрылысшының шығыны да өседі. Оған заң талаптарының күшеюі, үлестік құрылыс ережелері, жобаны рәсімдеу мен инфрақұрылымға қосылу шығындары қосылады. Мұның бәрі соңында шаршы метр бағасына кіреді. Сондықтан жаңа үйдің бағасы тек нарықтағы сұраныстан емес, құрылыс өндірісінің өз құнынан да өседі.

Қолданыстағы пәтердің артықшылығы – оның дайын болуы. Сатып алушы бүгін келісім жасап, құжатын рәсімдеп, аз уақыт ішінде көшіп кіре алады. Ал жаңа құрылыста үй толық аяқталмаған болса, күту керек. Пайдалануға беру мерзімі кешігуі мүмкін. Кілт алғаннан кейін де жөндеу басталады. Қабырға, еден, есік, сантехника, асүй, жиһаз, жарық, тұрмыстық техника – бәрі қосымша ақша талап етеді. Кейде сатып алушы жаңа пәтердің бағасын ғана есептеп, жөндеу шығынын кейін ұмытып кетеді. Нәтижесінде «арзан көрінген» шаршы метр отбасы бюджетіне ауыр тиеді.

Дайын пәтерде мұндай шығын аз болуы мүмкін. Әрине, қолданыстағы үйдің де кемшілігі бар. Ғимарат ескі болуы, құбыры тозуы, лифті жиі бұзылуы, ауласы тар болуы ықтимал. Бірақ көптеген пәтерде ең негізгі жөндеу жасалған, асүй қойылған, сантехника бар, бөлмелер тұруға дайын. Жас отбасы немесе ипотека алып отырған азамат үшін бұл үлкен жеңілдік. Өйткені олар бір уақытта ипотека төлеуге, жалдамалы пәтер ақысын жабуға және жаңа үйді жөндеуге ақша таба алмауы мүмкін. Дайын пәтер осы үш шығынды азайтады.

Инфрақұрылым мәселесі де шешуші факторға айналып барады. Қала шетіндегі жаңа тұрғын үй кешендері көбіне әдемі жарнамамен сатылады. Бірақ мектеп пен балабақша кейін салынуы мүмкін, емхана алыста болуы ықтимал, қоғамдық көлік толық жүрмеуі мүмкін. Ал қолданыстағы ауданда мұндай нысандар бұрыннан бар. Ата-ана үшін баланың мектебі мен үйдің арасы маңызды. Зейнеткер үшін емхана жақын болғаны керек. Жұмыс істейтін адам үшін көлік қатынасы шешуші. Сондықтан сатып алушы тек пәтердің өзін емес, айналасындағы өмірді сатып алады.

Нарықтағы мәміле саны да тұрғын үйге сұраныстың салқындағанын көрсетеді. Ұлттық статистика бюросының дерегінше, 2026 жылғы мамырда тұрғын үйді сатып алу-сату бойынша 30 420 мәміле тіркелген. Бұл сәуірмен салыстырғанда 13,5 пайызға аз. Ал 2025 жылғы мамырмен салыстырғанда мәміле саны 10,5 пайыз төмендеген. Қаңтар-мамыр аралығындағы көрсеткіш те өткен жылдың осы кезеңінен 5,8 пайыз аз болды. Бұл тұрғын үй нарығында сатып алушылардың абайлап қалғанын аңғартады.

Мамырдан кейін маусымда мәміле саны 39 053-ке дейін өсіп, бір айда 28,4 пайызға артты. Бірақ шілдеде қайта 37 158 мәмілеге дейін төмендеп, маусыммен салыстырғанда 4,9 пайыз азайды. Жылдық есепте де шілдедегі мәмілелер 6,5 пайызға кеміген. Бұл нарық біржола тоқтап қалды деген сөз емес. Бірақ бұрынғыдай кез келген пәтер тез сатылып кететін кезеңнің бәсеңдегенін көрсетеді. Сатып алушы таңдауға көбірек уақыт бөледі, бағаны салыстырады, ипотекалық төлемді есептейді, тәуекелді бағалайды.

Ипотека да шешімге қатты әсер етеді. Пәтер қымбаттаған сайын бастапқы жарна ұлғаяды, ай сайынғы төлем өседі. Егер табыс баяу өссе, отбасының қарыз көтеру мүмкіндігі шектеледі. Банктер де қарыз алушының төлем қабілетін мұқият қарайды. Мұндай жағдайда сатып алушы жаңа құрылыстың қымбат шаршы метріне емес, дәл қазір шамасы жететін дайын пәтерге бұрылады. Бұл жерде басты өлшем сән емес, ай сайынғы төлемді көтере алу қабілеті.

Зейнетақы жинағын тұрғын үйге пайдалану тәртібіндегі өзгерістер де нарыққа әсер етеді. Біржолғы зейнетақы төлемдері бұрын тұрғын үй сұранысын күшейткен маңызды құралдардың бірі болды. Бірақ жеткіліктілік шегінің өсуі және қаражатты пайдалану тәртібінің нақтылануы бұл мүмкіндікті бәріне бірдей қолжетімді етпеді. Зейнетақы жинағы жететін адамдар саны азайса, нарықтағы қосымша сұраныс та әлсірейді. Ал сұраныс әлсіреген кезде сатып алушы бұрынғыдан ұқыпты таңдай бастайды.

Жаңа құрылыстың тағы бір тәуекелі – мерзім. Үй салынып бітті дегеннің өзінде, құжат, қабылдау, коммуналдық желі, аула, паркинг, мектеп, жол мәселесі бірден шешілмеуі мүмкін. Кей тұрғын үй кешенінде алғашқы жылдары лифт, жылу, су қысымы немесе басқарушы компанияға қатысты дау шығады. Қолданыстағы үйде бұл тәуекелдің бір бөлігі бұрыннан белгілі. Сатып алушы көршілерден сұрай алады, үйдің жағдайын көре алады, құбырдың, кіреберістің, ауланың, паркингтің нақты ахуалын бағалай алады. Яғни дайын пәтерде белгісіздік аздау.

Әрине, бұл жаңа құрылыстарға сұраныс жоғалды деген сөз емес. Жаңа үйлер әлі де тартымды. Әсіресе сапалы құрылыс, жақсы жоспар, жабық аула, паркинг, заманауи инженерлік жүйе, энергия үнемдеу, жаңа ауданның даму әлеуеті көп адамды қызықтырады. Инвесторлар үшін де жаңа құрылыс кейде тиімді болуы мүмкін. Бірақ қазір сатып алушы бұрынғыдан прагматик болып келеді. Ол жарнамадағы суретке емес, нақты шығынға, нақты уақытқа және отбасының күнделікті өміріне қарайды.

Қолданыстағы пәтерді таңдаудың тағы бір себебі – орналасқан жердің құндылығы. Қала орталығы немесе бұрыннан қалыптасқан аудандарда жер аз, жаңа құрылыс шектеулі. Ал мектеп, жұмыс, университет, аурухана, сауда орны, мәдени нысан көбіне осы аудандарда шоғырланған. Сондықтан ескілеу үйдегі пәтер жаңа аудандағы кеңірек пәтерден қымбат немесе тартымды болуы мүмкін. Сатып алушы үшін кейде шаршы метр саны емес, өмір сапасы маңызды. Жұмысқа бір сағат емес, жиырма минутта жету де ақшаға тең.

Қорытындылай келе, қазақстандықтардың қолданыстағы пәтерге көбірек қарауы кездейсоқ емес. Бұл нарықтағы баға айырмасынан, ипотеканың ауырлауынан, жөндеу шығынынан, инфрақұрылымға сұраныстан және тәуекелден туған прагматикалық таңдау. Жаңа құрылыс қымбаттап барады, ал дайын пәтер көп жағдайда тез көшуге, шығынды нақты есептеуге және қалыптасқан ауданда тұруға мүмкіндік береді. Сондықтан бүгінгі сатып алушы үшін басты сұрақ «жаңа ма, ескі ме» емес. Басты сұрақ – қай баспана отбасының ақшасына, уақытына және күнделікті өміріне көбірек сәйкес келеді. Нарықтағы жаңа шындық осы.